Guida all'acquisto
I REQUISITI PER L'ACQUISTO "PRIMA CASA" E LE SPESE DI ACQUISTO
I REQUISITI PER L'ACQUISTO "PRIMA CASA"
Affinchè un'unità immobiliare possa essere definita “prima casa” essa deve:
A. appartenere ad una uqlsiasi categoria catastale
B. essere considerata non “di lusso” secondo i criteri indicati nel D.M. 218/69
C. essere ubicata nel comune in cui l'acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto ovvero nel comune in cui svolge la propria attività principale.
D. essere ubicata in qualsiasi comune del territorio italiano, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano residente all'estero.
E. essere acquistata da un soggetto che non sia titolare unico o in comunione con il proprio coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra abitazione nel territorio del comune dove sorge l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato.
F. essere acquistata da un soggetto che non sia titolare, neppure per quote o in comunione legale dei beni con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, nida proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altri immobili acquistati, anche dal proprio coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali “prima casa”.
I requisiti di cui alle lettere C E ed F sono attestai con apposita dichiarazione da inserire nell'atto di compravendita.
È importante sottolineare che per fruire delle agevolazioni “prima casa” non è necessario che l'immobile sia destinato ad abitazione propria e/o dei propri familiari.
L' acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell'immobile se:
° le dichiarazioni rese nell'atto di acquisto sono false
° non trasferisce la residenza nel comune ove è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto
° vende o dona l'abitazione prima che sia decorso il termine di cinque anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non riacquisti un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
LE SPESE DI ACQUISTO
Le principali spese sostenute per l'acquisto di un'unità immobiliare sono rappresentate da:
° le imposte di trasferimento: imposta di registro o in alternativa imposta sul valore aggiunto (IVA), imposta ipotecaria e imposta catastale.
° gli onorari notarili
° le commissioni di mediazione
° imposte per la registrazione del preliminare di vendita
Per ciò che concerne la tassazione del trasferimento essa si distingue a seconda della:
° tipologia di venditore privato, impresa costruttrice, (entro e non oltre 4 anni dalla fine lavori) e altro soggetto
° tipologia di acquisto “prima casa” o altra unità immobiliare
Nella tabella sottostante è sintetizzato l'intero ventaglio di lternative di imposizione a cui può essere soggetto l'acquirente
E' importante rilevare come l'aliquota Iva sia applicata sul prezzo di cessione dell'immobile, mentre la percentuale delle imposte di registro, ipotecarie e catastali sia calcolata sul valore catastale rivalutato moltiplicando per 115,5 nel caso di acquisto “prima casa” e per 126 nel caso di acquisto di altra unità immobiliare.
Nel caso di acquisto “prima casa”, per l'acquirente sono previste una serie di agevolazioni in tema di tassazione del trasferimento e di detrazione sulle provvigioni di mediazione oltre che uno sconto sull'onorario notarile.
Per ciò che concerne le provvigioni di mediazione è possibile usufruire, in sede di dichiarazione dei redditi, di una detrazione del 19%, ma solo nel caso di acquisto prima casa e fino ads un massimo di € 190,00; pertanto la somma massima sulla quale è possibile la detrazione è € 1.000,00 + iva. Tale detrazione potrà essere utilizzata nella dichiarazione dei redditi l'anno successivo all'emissione della fattura.
Per ciò che concerne gli onorari notarili è prevista una riduzione della tariffa pari al 30% rispetto a quella applicata ex legge per atti similari sui beni immobili.
Per ciò che concerne le imposte, l'imposta di registro, o in alternativa l'Iva, si pagano con aliquota ridotta mentre le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa.
L'agevolazione fiscale si applica, oltre che per la “prima casa”, anche per l'acquisto di pertinenze, anche se effettuato con atto separato, con il limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali: C/2 (cantina o soffitta), C/6 (box o posto auto) e C/7 (tettoia).
LE VERIFICHE SULL'IMMOBILE
LE CERTIFICAZIONI IMPIANTISTICHE
Non è necessario ai fini di una vendita di un immobile urbano avere gli impianti a norma, quindi certificati secodno la L. 46/1990 attuata nel luglio 1992.
Tutti gli impianti antecedenti al luglio 1992 non sono a norma. Per adeguarli è necessario contattare un tecnico abilitato presso l'albo della propria categoria.
Dal luglio 1992 in poi tutti gli immobili di nuova costruzione sono accompagnati da certificati di conformità impiantistiche, rilasciati da un tecnico abilitato, depositati e approvati nel comune dov'è ubicato l'immobile. Un impianto è conforme alle normative vigenti in materia soltanto se accompagnatoda una dichiarazione di conformità impiantistiche.
LE VISURE E I CONTROLLI URBANISTICI
Le visure e i controlli urbanistici hanno una doppia funzione: da un lato tutelano l'acquirente per un acquisto sicuro, dall'altro garantiscono l'assenza di difformità tra le planimetrie depositate in catasto e il progetto approvato dall'ufficio tecnico del comune ove è ubicato l'immobile.
Le visure non hanno carattere probatorio: solo l'atto notarile sancisce la proprietà dell'immobile.
Esistono tre tipologie di visure: la catastale identifica i dati catastali dell'immobile e la sua rendita (base di calcolo delle imposte di trasferimento); la camerale analizza la solidità dei soggetti contraenti (siano essi imprese o persone fisiche); l'ipotecaria verifica che il bene oggetto della trattativa sia o meno gravato da ipoteche, liti o pignoramenti.
LE SPESE CONDOMINIALI E LA DELIBERA DELL'ASSEMBLEA CONDOMINIALE
Per appurare l'ammontare delle spese condominiali ordinarie è importante visionare l'ultimo bilancio consuntivo redatto dall'amministratore. È altresì opportuno verificare, per evitare di dover far fronte alle spese del vecchio porprietario, che quest'ultimo non abbia insoluti nei confronti del condominio. A tal fine si può richiedere all'amministratore la determinazione del totale delle spese a carico del venditore fino al rogito oltre che una dichiarazione firmata che attesti che tutto il pregresso sia stato correttamente saldato.
È necessario inoltre visionare gli ultimi verbali dell'assemblea per verificare l'esistenza di lavori di manutenzione straordinaria (rifacimento facciata, tetto ecc. ecc.) deliberati, ma non ancora eseguiti: tali spese sono sostenute dal proprietario nel momento in cui i lavori sono eseguiti, pertanto il nuovo proprietario può essere chiamato a sostenere spese deliberate prima dell'acquisto.
LA TRATTATIVA
LA TRATTATIVA
E' il primo passo formale nella compravendita di un immobile. Proprio grazie alla trattativa si definiscono: il prezzo della compravendita, le modalità e i tempi dei pagamenti, i tempi di consegna, le opportunità di chiedere ed ottenere un mutuo ed eventuali altri accordi secondari tra le parti.
LA PROPOSTA IRREVOCABILE D'ACQUISTO
La formulazione della proposta è la fase più importante della trattativa in quanto, dal momento della sottoscrizione, vincola per un periodo stabilito (generalmente di circa 15gg.), la parte proponente all'acquisto.
La proposta è il documento con cui l'acquirente fa la sua offerta al venditore per “prenotare” l'immobile. Essa, solitamente già predisposta su moduli prestampati dall'agenzia, contiene i dati di indentificazione del bene e delle parti interessate alla compravendita, oltre che le condizioni di vendita. Se precisa può trasformarsi, al momento della firma di accettazione del venditore, direttamente in compromesso.
Entro un tempo prestabilito il venditore potrà accettare integralmente la proposta irrevocabile di acquisto e comunicare la sua accettazione, sempre per iscritto, all'acquirente tramite l'agenzia. A questo punto, dopo che il proponente acquirente è venuto a conoscenza dell'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da parte del venditore, il contratto è concluso.
La proposta è di norma accompagnata da un deposito infruttifero sotto forma di assegno bancario intestato al venditore. Tale somma è restituita al compratore nel caso in cui il venditore non accetti la sua proposta. Diversamente, nel caso in cui il contratto si concluda positivamente con l'accettazione da parte del venditore, il deposito si trasforma automaticamente in caparra confirmatoria nel momento in cui al compratore giunge notizia scritta di tale accettazione.
LA TRATTATIVA
E' il primo passo formale nella compravendita di un immobile. Proprio grazie alla trattativa si definiscono: il prezzo della compravendita, le modalità e i tempi dei pagamenti, i tempi di consegna, le opportunità di chiedere ed ottenere un mutuo ed eventuali altri accordi secondari tra le parti.
IL CONTRATTO PRELIMINARE
Dopo la proposta e la sua accettazione, solitamente segue la sottoscrizione del preliminare di vendita, al fine di aggiungere eventuali elementi non disciplinati nella proposta.
Nel contratto preliminare si specificano i seguenti elementi:
° i dati anagrafici delle parti
° il prezzo concordato, le modalità di pagamento, con particolare riguardo all'indicazione delle somme già versate e degli estremi dei titoli di credito e l'eventuale accollo del mutuo residuo.
° la data entro cui le parti si accordano per stipulare il rogito notarile
° la provenienza dell'immobile e l'esistenza o meno di vincoli ipotecari
° la composizione dell'immobile e delle sue pertinenze e la loro identificazione catastale.
IL CONTRATTO DI MUTUO
L'ATTO DI MUTUO
E' un contratto stipulato da un Notaio, con il quale una parte (la banca) consegna a un'altra parte (il mutuatario) una quantità determinata di denaro per l'acquisto di un immobile.
Il cliente si impegna a restituire l'intera somma maggiorata di interessi secondo i tempi, i modi e le condizioni stabilite dal contratto.
IL MUTUO A TASSO FISSO O IL MUTUO A TASSO VARIABILE?
Ai fini della scelta una prima considerazione riguarda l'importanza delle tasso nei primi anni di vita del mutuo: con analisi attenta si può dimostrare che un tasso contenuto nei primi anni determinerà un vantaggio così consistente da compensare anche aumenti significativi nelle fasi successive. Oltre a ciò va precisato che la validità di un prodotto finanziario è collegata anche alle sue spese accessorie (perizia, costo rata, costo pratica, ecc. ecc.)
L'ATTO DI MUTUO
E' un contratto stipulato da un Notaio, con il quale una parte (la banca) consegna a un'altra parte (il mutuatario) una quantità determinata di denaro per l'acquisto di un immobile.
Il cliente si impegna a restituire l'intera somma maggiorata di interessi secondo i tempi, i modi e le condizioni stabilite dal contratto.
LE SPESE ACCESSORIE AL CONTRATTO DI MUTUO
Si riassumono di seguito le principali spese che il mutuatario dovrà sostenere per l'accensione di un mutuo:
LA PERIZIA
E' una valutazione fornita da un tecnico dell'immobile posto a garanzia del mutuo e per la quale il perito incaricato emetterà una parcella. La perizia è obbligatoria richiesta dalla banca alla fine dell'erogazione del mutuo.
L'EROGAZIONE CONTESTUALE E L'EROGAZIONE DIFFERITA
Non tutti sanno che il giorno dell'atto notarile la banca potrebbe non consegnare subito il denaro del mutuo (erogazione “contestuale”) ma trattenerlo per una quindicina di giorni (erogazione “differita”).
La circostanza si verifica soprattutto quando tra gli acquirenti o i venditori si trovano dei “soggetti fallibili”, cioè persone a cui si potrebbe applicare la legge fallimentare.
La ragione è da ricercare nel timore che il sopravvenuto fallimento di uno dei proprietari, vecchi o nuovi, prevalga sull'ipoteca.
In questa circostanza, la banca trattiene le somme fino all'effettiva trascrizione dell'ipoteca sull'immobile da parte del notaio rogante per tutelarsi contro eventuali soggetti terzi ed avere la certezza assoluta del vincolo a suo favore sull'immobile stesso. La banca che decide di procedere con l'erogazione differita rilascerà comunque il mutuo il giorno dell'atto notarile, ma solo formalmente. Le somme, infatti, verranno messe effettivamente a disposizione del venditore solo dopo la trascrizione dell'ipoteca.
LE VERIFICHE CRIF E CR
Gli elenchi Crif (centrale rischi intermediazione finanziaria) e Cr (centrale rischi) permettono alle banche di verificare se il cliente che vuole accedere a un mutuo ha altri impegni finanziari in essere e se nel passato ha avuto problematiche nel pagamento di finanziamenti e prestiti (ritardi, insoluti, ecc ecc).
DELIBERA DEFINITIVA
La delibera definitiva per una pratica di mutuo si ha quando sono soddisfatte tutte le verifiche che la banca impone: redditi, percentuale intervento, perizia, verifiche Crif e Cr.